Przeglądy okresowe budynków są obowiązkowe od 2016 roku. Niektóre kwestie od czasu znowelizowania ustawy uległy zmianie. Techniczne utrzymanie obiektów oraz przeglądy budynków z ustawy pozostały takie same. Co zatem z przeglądami? Odpowiedź na to i wiele innych pytań znajduje się w niniejszej publikacji, która rozwieje wszystkie wątpliwości i powoli postępować zgodnie z przepisami. 

Co z okresowymi przeglądami budowlanymi po nowelizacji przepisów?

Właściciele i zarządcy budynków muszą przestrzegać przepisów ustawy Prawo budowlane, wydanej w 2016 roku. Przepisy nakładają na nich szereg obowiązków, jednym z nich jest wykonywanie kontroli obiektu minimum raz w roku kalendarzowym. W tym miejscu warto podkreślić, że nieprzestrzeganie obowiązujących zasad i zaniechanie kontroli przekłada się na nałożenie sankcji karnych. Kontrole mają na celu przede wszystkim zapewnienie bezpieczeństwa mieszkańców oraz użytkowników innych budynków znajdujących się w pobliżu. Po nowelizacji przepisów ilość katastrof budowlanych wyraźnie spadła. Jakie kwestie są szczególnie ważne dla właścicieli i zarządców? 

Jakie obowiązki właściciela i zarządcy wynikają z przepisów prawa budowlanego?

Art. 61 prawa budowlanego zobowiązuje właściciela albo zarządcę nieruchomości do utrzymania i użytkowania obiektu na podstawie zasad wyznaczonych w art. 5 ust. 2, czyli zgodnie z jego przeznaczeniem oraz niezbędnymi wymaganiami ochrony środowiska. Obiekt budowlany musi być zachowany we właściwym stanie technicznym i estetycznym, nie może dojść do pogorszenia własności użytkowych oraz sprawności technicznej, gdyż może się to wiązać z wieloma zagrożeniami, których trzeba za wszelką cenę unikać. 

Właściciel albo zarządca budynku musi zabezpieczyć korzystanie z obiektu w sytuacji, gdy dojdzie do pojawienia się czynników zewnętrznych oddziałujących na budynek. Mogą być one związane z działaniem człowieka albo sił natury, do których można zaliczyć:

• wyładowania atmosferyczne, 
• wstrząsy sejsmiczne, 
• silne wiatry, 
• intensywne opady atmosferyczne, 
• osuwiska ziemi, 
• zjawiska lodowe na rzekach i morzu, a także jeziorach i zbiornikach wodnych, 
• pożary, 
• powodzie.

Wymienione zjawiska i sytuacje przyczyniają się do uszkodzenia obiektu budowlanego albo generują bezpośrednie zagrożenie jego uszkodzenia. Skutkiem ubocznym jest zagrożenie życia albo zdrowia ludzi, zagrożone jest również mienie i całe środowisko. 

Zakres odpowiedzialności wymienionych osób jest oceniany poprzez „należytą staranność”, która stanowi obowiązek każdej osoby. Ważne jest podjęcie konkretnych działań, gdyż bierne przyglądanie się sytuacji zostanie ukarane. 

Można zauważyć, że właściciel i zarządca obiektu biorą na siebie odpowiedzialność za zagwarantowanie bezpieczeństwa na różnych poziomach i w wielu aspektach. Mowa o sprawności technicznej i oddziaływaniu na budynek wielu czynników zewnętrznych, które zostały wymienione powyżej. 

Dobrym przykładem jest tutaj usuwanie śniegu, który gromadzi się na dachu budynku w zimie. To nie mieszkańcy podejmują się stosownych działań z tego zakresu, ale właściciel lub zarządca. Oczywiście, nie muszą tego dokonywać osobiście, mogą wynająć pracowników. 

Jeżeli obowiązki nie zostaną wykonane, wiąże się to z nałożeniem kar wyznaczonych w art. 91a. Kara grzywny jest nie mniejsza niż 100 stawek dziennych – to najniższa z przyznawanych sankcji. Druga zakłada ograniczenie wolności, a w najcięższych przypadkach można spodziewać się nawet pozbawienia wolności do jednego roku. 

Ustawodawca wprowadził do przepisów bardzo ważne słowo - „zaniechanie”, które w kontekście omawianych obowiązków oznacza brak zapewnienia wymaganego bezpieczeństwa użytkowania budynku. 

Przeglądy okresowe budynków a przepisy prawa

Art. 62 Prawa budowlanego wskazuje, że przegląd budowlany jest obowiązkowy i polega na skontrolowaniu wymaganych elementów składających się na budynek. W ustawie wyznaczono również, jak często należy wykonywać przeglądy i jaki ma to być rodzaj, gdyż ogromne znaczenie odgrywa tutaj powierzchnia obiektu. 

To dobry moment, aby zaznaczyć, że kontroli podlegają także obiekty mieszkalne jednorodzinne, budowlane, budownictwa zagrodowego oraz letniskowego. 

Art. 62. Ust. 1 wskazuje, że obiekty budowlane (pod warunkiem że są użytkowane) mogą podlegać następującym kontrolom:

• kontrola okresowa, która odbywa się minimum raz w roku. W jej trakcie następuje sprawdzenie stanu technicznego elementów budynku, budowli oraz instalacji, które są szczególnie narażone na szkodliwy wpływ czynników atmosferycznych oraz niszczące działania czynników spotykanych w trakcie korzystania z obiektu. Właściciel albo zarządca sprawdza instalację i urządzenia przeznaczone do ochrony środowiska, a także instalacje gazowe i przewody kominowe, do których zalicza się przewody dymowe, spalinowe oraz wentylacyjne, 
• kontrola okresowa, która musi odbyć się minimum raz na 5 lat – dotyczy stanu technicznego oraz przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego, a także jego otoczenia. Ustawodawca wymaga sprawdzenia instalacji elektrycznej oraz piorunochronnej pod względem stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów i uziemień instalacji oraz aparatów.

W tym miejscu chcemy przekazać dodatkowe informacje odnoszące się do kontroli okresowej omówionej w punkcie 1. Kontrola musi zostać wykonana minimum dwa razy w roku w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, kiedy przedmiotem kontroli jest powierzchnia zabudowy większa od 2000 m2, a także innych obiektów budowlanych, w których powierzchnia dachu jest większa od 1000 m2. Po ukończeniu kontroli pisemna informacja musi zostać dostarczona do właściwego organu przeprowadzającego kontrole. 

Przed wykonaniem kontroli bardzo ważne jest również zweryfikowanie wyników wcześniejszego sprawozdania, a jeśli zawierało ono konkretne wymagania względem budynku, należy zacząć od sprawdzenia, czy zostały one skutecznie wykonane. 

W trakcie kontroli można znaleźć szereg braków czy usterek związanych, chociażby ze stanem technicznym obiektu budowlanego albo jego wybranej części. To właśnie te elementy mogą stanowić zagrożenie nie tylko dla zdrowia, ale nawet dla życia ludzi i nie chodzi tutaj jedynie o mieszkańców. Zagrożenie może dotyczyć w tym samym, większym lub mniejszym stopniu środowiska i mienia. Jeżeli braki wystąpią, wymagane jest wykonanie ekspertyzy stanu technicznego (może dotyczyć całego budynku albo wybranej części). 

Ustawodawca nakazuje wykonanie weryfikacji bezpieczeństwa użytkowania, kiedy tylko pojawią się czynniki zewnętrzne, o których mowa powyżej. 

Przepisy nakładają kary za działania niezgodne z przepisami, co spowodowało pojawienie się swego rodzaju zapobiegliwości wśród zarządców oraz właścicieli budynków. Precyzując, wymienione osoby wykonują kontrole bezpieczeństwa użytkowania budynku każdorazowo po wystąpieniu poważnych zjawisk pogodowych. 

Jeżeli przepisy wymagają dwóch kontroli budynku, jedna z nich ma odbyć się po okresie zimowym, a druga po okresie letnim, gdyż to właśnie w tym czasie występują największe zagrożenia i czynniki atmosferyczne, które są w stanie wywołać wiele szkód i obniżyć poziom bezpieczeństwa w trakcie użytkowania budynku. 

Art. 66 Prawa budowlanego pozwala organom wykonującym kontrolę na dokonywanie ingerencji, ale tylko pod warunkiem potwierdzenia zagrożenia zdrowia albo życia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska. Ta sama zasada odnosi się do budynków, które oszpecają otoczenie – w takiej sytuacji często nakładany jest obowiązek pozbycia się nieprawidłowości. Organ nadzorujący ma prawo także zakazać dalszego korzystania z obiektu budowlanego albo jego wybranej części, aż do momentu, gdy usterki zostaną usunięte. W przypadku zaistnienia istotnych okoliczności zakaz może obowiązywać od razu po wykonaniu kontroli i ogłoszeniu ustnej decyzji. Z kolei, gdy zagrożenie jest realne, nie ma obowiązku rozstrzygania sytuacji prawnej najemców oraz użytkowników lokali. Ta zasada odnosi się także do decyzji przekazywanych w formie pisemnej. 

Jaką dokumentację przygotowuje się w trakcie okresowej kontroli budynku?

Organ nadzoru budowlanego ma szereg obowiązków. Bardzo ważne jest sprawdzenie wszystkich instalacji i elementów, a do tego weryfikacja, czy wyznaczone braki i usterki zostały już usunięte. 

Art. 64 ust. 1 Prawa budowlanego nakłada na właściciela albo zarządcę obowiązek uzupełniania książki obiektu budowlanego. To właśnie w tej książce należy wpisywać informacje dotyczące badań oraz kontroli stanu technicznego, remontów, przebudów odbywających się w czasie korzystania z budynku. W książce nie może zabraknąć protokołów wcześniejszych kontroli, a także ekspertyz związanych ze stanem technicznym budynku. 

Jeżeli w budynku pojawi się przedstawiciel organów, które otrzymały upoważnienie do wykonania kontroli, trzeba te dokumenty udostępnić. 

Wśród wymaganych dokumentów wymienia się:

• protokoły kontroli obiektu budowlanego, 
• oceny i ekspertyzy związane ze stanem technicznym budynku, 
• opracowania projektowe oraz dokumenty techniczne robót budowlanych odbywających się w obiekcie w chwili korzystania z niego, 
• dokumentację budowy oraz dokumentację powykonawczą. 

Dokumentacja użytkowa budynku mieszkalnego to dokumentacja odbioru obiektu (wymagana jest na przykład książka obiektu budowlanego, kopie imiennych przydziałów lokali, protokoły zdawczo-odbiorcze lokali, umowy najmu lokali, protokoły pomiaru powierzchni użytkowej lokali). 

Z kolei przez dokumentację eksploatacyjną rozumie się protokoły okresowych kontroli stanu technicznego, opinie techniczne oraz ekspertyzy związane z budynkiem i metryką instalacji piorunochronnej. 

Wymagane dokumenty mogą dotyczyć również czynności podwykonawczych oraz remontów. 

Ustawodawca wymaga, aby dokumentacja była kompletna i prowadzona zgodnie ze stanem faktycznym. Wymienione dowody i pisma muszą być przechowywane przez cały okres istnienia budynku, gdyż nie ulegają przedawnieniu, nie wyrzuca się ich po upływie kilku czy kilkunastu lat. Jeżeli w trakcie kontroli stwierdzone zostaną braki w dokumentach, można spodziewać się nałożenia kary grzywny. 

Kto może wykonywać przegląd budynku?

Kontrole są wykonywane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w wymaganej specjalności. Stan techniczny instalacji elektrycznych, piorunochronnych oraz gazowych jest monitorowany przez osoby, które uzyskały kwalifikacje niezbędne do wykonywania dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji i sieci energetycznych oraz gazowych. Z kolei stan techniczny przewodów kominowych jest sprawdzany przez osoby o kwalifikacjach mistrza w rzemiośle kominiarskim. 

Przewody kominowe i kominy przemysłowe wolnostojące i kominy albo przewody kominowe, w których ciąg kominowy odbywa się poprzez pracę urządzeń mechanicznych, sprawdzają osoby z uprawnieniami budowlanymi wyznaczonej specjalności. Wszystkie inne kontrole wraz z osobami, które powinny brać w nich udział, zostały wyznaczone w art. 62 ust. 1. 

Jak wygląda kontrola stanu technicznego budynków mieszkalnych?

Zanim procedura zostanie rozpoczęta, odbywa się sprawdzenie protokołów ze wcześniejszych kontroli, protokołów odbioru robót remontowych, które miały miejsce w budynku od chwili ukończenia wcześniejszej kontroli oraz zgłoszenia użytkowników lokali na temat usterek, wad, uszkodzeń i zniszczeń elementów budynku. 

Upoważnione do tego osoby sprawdzają stan techniczny:

• zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych, 
• elementów ścian zewnętrznych, 
• balustrad, loggii, balkonów, 
• urządzeń zamocowanych do ścian oraz dachu budynku, 
• elementów odwodnienia i obróbek blacharskich, 
• pokryć dachowych, 
• instalacji centralnego ogrzewania oraz ciepłej wody użytkowej, 
• urządzeń będących zabezpieczeniem przeciwpożarowym budynku, 
• elementów instalacji kanalizacyjnej, która odpowiada za odprowadzanie ścieków z budynku, 
• przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.

Kontrola uwarunkowana art. 62 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego dotyczy sprawdzenia stanu technicznego oraz wartości użytkowej podanych wcześniej elementów, wraz z dodatkowymi pozycjami oraz estetykę i otoczenie. 

W protokole okresowej kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego nie może zabraknąć następujących informacji:

• stan techniczny elementów budynku, które są kontrolowane, 
• wielkość zużycia albo uszkodzenia elementów kontrolowanych, 
• zakres robót remontowych oraz kolejność, w jakiej się odbywały, 
• metody oraz środki korzystania z elementów obiektu, które są szczególnie narażone na działanie wpływów atmosferycznych oraz innych czynników, 
• zakres robót remontowych, które zostały wskazane w protokołach wcześniejszych kontroli okresowych, a nie wykonano ich. 

Często stosownym zabiegiem jest przygotowanie i dodanie dokumentacji graficznej do protokołu, która lepiej obrazu problem niż opis słowny.